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Deducción Ciega: beneficios fiscales en el arrendamiento de bienes inmuebles.

Ana Sofía Jiménez Gómez

Por Ana Sofía Jiménez Gómez, Abogada.


El capítulo III de "De los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles" de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, permite que los contribuyentes que tributen bajo este régimen efectúen dos tipos de deducciones, las cuales no podrán utilizarse de manera simultánea, sino que debe de elegirse una.

La primera, en donde el arrendador puede optar por deducir únicamente: (i) pagos efectuados por el impuesto predial; (ii) gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien inmueble; (iii) intereses pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmueble; (iv) pago de salarios; (v) importe de primas de seguros que amparen los bienes inmuebles; y, (vi) las inversiones en construcciones, incluyendo mejoras.

Mientras que la segunda, ofrece a los contribuyentes una valiosa herramienta para maximizar sus beneficios fiscales, esto es, la deducción ciega. Esta deducción, también conocida como "deducción opcional", es una estrategia legal que permite a los arrendadores reducir sus ingresos gravables sin necesidad de contar con Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI) para comprobar gastos específicos. De ahí el nombre de deducción ciega, ya que la deducción se efectúa “sin ver” los CFDI.

En ese sentido, la deducción ciega es una ventaja significativa para aquellos propietarios de bienes inmuebles que obtienen ingresos por concepto de arrendamiento. Básicamente, les permite deducir automáticamente un porcentaje fijo de sus ingresos brutos sin tener que justificarlo con CFDI. Esta simplificación es especialmente benéfica para aquellos arrendadores cuyos gastos reales sean difíciles de determinar o que no puedan documentar adecuadamente.

De tal forma que, conformidad con el párrafo segundo del artículo 115 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, la deducción ciega corresponde al 35% de los ingresos obtenidos por el arrendamiento de bienes inmuebles. Esto significa que, en lugar de tener que demostrar y respaldar cada gasto relacionado con el inmueble arrendado, los propietarios pueden automáticamente deducir dicho porcentaje de sus ingresos brutos, en sustitución a las deducciones autorizadas previstas en el mismo precepto legal.

La legislación prevé que, además de deducir el 35% de los ingresos brutos derivados del arrendamiento, el contribuyente podrá deducir el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.

Asimismo, en relación con el artículo 196 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, los arrendadores deberán efectuar la deducción ciega por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios.

Luego, los contribuyentes que opten por efectuar la deducción a que se refiere el artículo 115, párrafo segundo de la Ley, lo deberán hacer a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate.

Es importante señalar que la deducción ciega tiene ciertas limitaciones: (i) no se puede aplicar a otros tipos de ingresos distintos a los provenientes del arrendamiento de bienes inmuebles; (ii) no puede exceder el 35% de los ingresos brutos del arrendador; y, (iii) una vez ejercida la opción no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que corresponda.

De igual forma, es fundamental recordar que, aunque la deducción ciega no requiere la presentación de Comprobantes Fiscales Digitales por Internet, los contribuyentes deben mantener un registro adecuado de sus ingresos y gastos por arrendamiento. Esto incluye la documentación que los ampare vr.gr. contratos de arrendamiento, recibos de renta y cualquier otro documento relevante para respaldar la naturaleza y el monto de los ingresos generados, en caso de que la autoridad hacendaria ejerza sus facultades de comprobación.

Ahora bien, ¿qué pasa con el Impuesto al Valor Agregado? Es importante hacer notar que si un contribuyente decide aplicar la deducción ciega, puede acreditar el IVA, siempre y cuando cumpla con los requisitos el artículo 5 de la LIVA.

En conclusión, la deducción ciega es una estrategia valiosa y legal para los arrendadores de bienes inmuebles en México, toda vez que, al permitir la deducción automática de un porcentaje fijo de los ingresos brutos, se simplifica el proceso de declaración de impuestos y maximiza los beneficios fiscales. Sin embargo, quedará a criterio de los contribuyentes determinar qué sistema les beneficia más.




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